מאיפה הגיעה אמריקה חד-קומתית?

2024 מְחַבֵּר: Seth Attwood | [email protected]. שונה לאחרונה: 2024-01-10 20:59

סקירה היסטורית של התפתחות אזורי השינה של ארצות הברית, שהחלה בתקופת התיעוש.

בניית אזורי מגורים בארצות הברית מתחילה בפיתוח קרקע והכנת אתרים. הקרקע מחולקת למגרשים בודדים, מכינים רחובות, בונים ביוב וניקוז סער, אספקת רשתות חשמל, קווי גז וטלפון ורק אז מתחילה בניית בתים. מגרשים כאלה מכינים ובונים חברה אחת, וכבר כתבתי בהרחבה על בנייה כזו, אבל זה לא תמיד היה כך.

היום אספר את סיפורו של "החלום האמריקאי" במהלך שנות ה-1900 - ה-40 ואשקול את האפשרויות של בנייה כזו עבור האוכלוסייה מנקודת מבט פיננסית.

1. עד המאה העשרים, רוב אזורי המגורים היו קטנים יחסית, ושטחים חדשים התרחבו סביב אזורים קיימים על ידי הארכת רחובות קיימים. לא היו דרישות ממשלתיות למפתחים. חברות מפתחים בעצם לא היו קיימות. באותה תקופה, רק מבנים בחלקים המרכזיים של העיר היו מוסדרים בקפדנות כדי לשמור על היופי.

2. חברות מכרו קרקע לבנייה פרטנית ולאחר רכישת מגרש הבעלים עצמו הזמין לעצמו בית מכל חברת בנייה. לאחר זמן מה התברר לחברות המוכרות קרקע שיהיה הרבה יותר משתלם למכור קרקע באזורים עם תשתית מוכנה במקום מגרשים בודדים. כך נולד המונח "בנייה מחוזית".

3. כמה מהמחוזות הראשונים מסוג זה נבנו בשנת 1927 על ידי שתי חברות עצמאיות בניהולם של שני אדריכלים - E. Boston, ליד העיר בולטימור, ו-D. Nicholas, בפרברי קנזס סיטי.

4. המחוזות מנו כ-6,000 בתים, עם 35,000 תושבים. כי אזור הפיתוח בשני המקרים היה בקנה מידה גדול מאוד, ואז היזם נאלץ לפתור מספר סוגיות חדשות בבניית התשתית השלמה של האזור בצורה של בתי ספר, חנויות, בנייני משרדים סמוכים. במקרה זה, רק קווים טכניים ותקשורתיים לא הספיקו, ואז האדריכלים מחליטים להציג את התקנים הראשונים לפיתוח אזורי שינה.

5. כך נולדו כמה עמותות של אדריכלים ובנאים, המסדירות היום את רוב ההיבטים של בניית אזורי מגורים, כלומר האגודה הלאומית לתכנון ערים והמכון האמריקאי לפיתוח עירוני. בנוסף לתקנות וחוקים בנוגע לתקני בנייה, עמותות עזרו לחברות חדשות ליצור עיצובים ופריסות, מה שעזר במובנים רבים לקונים פוטנציאליים. החברות החלו לספק תוכנית אב לפיתוח קונים.

6. אבל עם כניסת השפל הכלכלי, נושא בניית אזורי מגורים הוקפא זמנית: רוב האנשים מצאו את עצמם במצב חסר כסף. הנושאים של שיפור נוסף של האזורים היו צריכים להידחות זמנית לזמנים טובים יותר. הנשיא ג'י הובר ב-1929 החל לכנס דיונים בנושא הדיור, ממש ברגע בו השפל החל רק, וחברות הבנייה החלו להקפיא בחופזה פרויקטים של בנייה עקב חדלות הפירעון של האוכלוסייה. אבל לפני הגעתו של פ. רוזוולט לממשל, לא אומצו חוקים קרדינליים.

7. באותה תקופה נקנו בתים על ידי הבעלים מיידית, ולכן רק אנשים עשירים ובעלי אמצעים יכלו להרשות לעצמם לגור באזורי מגורים, אפילו מעמד הביניים לא יכול היה להרשות לעצמו חיים כאלה. בין 1910 לאמצע שנות ה-20, הבנקים הלוו משכנתאות פרטיות לאנשים בעלי יכולת פירעון טובה לתקופות שנעו בין שנתיים ל-5 שנים, אך הלוואות כאלה עדיין היו "יקרות" למעמד הביניים.אם כי ראוי לציין כי הניסיונות המאסיביים הראשונים להלוות כסף לאוכלוסייה נעשו כבר בשנת 1932 לאחר שהממשלה אימצה את חוק הלוואות למקרקעין פרטיים.

8. כבר ב-1933, עקב חדלות פירעון, ננטשו בתים שקיבלו בהלוואות ב-1932 על ידי הבעלים בשיעור של כ-1,000 ליום. אין זה מפתיע שהנשיא פ' רוזוולט, כשהגיע לבית הלבן, ראה את אחד המרכיבים של ההתאוששות הכלכלית במתן דיור טוב לאוכלוסייה. הממשל הנשיאותי אמר: אם אנשים שמחים בבית, אז הם יהיו שמחים בעבודה.

9. לפיכך, ב-27 ביוני 1934, הממשלה, בחתימת הנשיא, מאמצת את אחד החוקים החשובים ביותר לבניית אזורי מגורים - החוק הפדרלי של הלוואות לאוכלוסייה לרכישת נדל ן פרטי.

10. לראשונה בתולדות המדינה, יכלו בעלי הדירות להגן על המשכנתאות מפני עליית או ירידת מחירים ב-80%, וההלוואה עצמה הונפקה על ידי הממשלה לתקופה של 15 שנה ב-5% בשנה.

11. התוכנית עצמה נמשכה 3 שנים, אך בשלוש השנים הללו אוכלוסיית מעמד הביניים זוכה לראשונה להזדמנות לקנות בית בפרברים, יש זינוק בבניית אזורי מגורים. בתקופה זו נולד המונח "חלום אמריקאי".

12. עד לשנה השלישית לקיומה של התוכנית הורדה הריבית ל-3%, ותקופת ההלוואה הוגדלה ל-20-25 שנים, ומי שקיבל הלוואה בשיעור גבוה יותר יכול היה לעבור מימון מחדש.

13. השלב הבא של התעצמות הבנייה נופל בתקופת מלחמת העולם השנייה, כאשר משתתפיה החלו לחזור בהדרגה, שהמדינה סיפקה להם לא רק סיוע בצורת סובסידיות שונות, אלא גם סיפקה להם עבודה טובה.. ותיקי מלחמה תמיד התקבלו לעבודה ראשונים. אגב, העיקרון הזה נשאר בתוקף היום. בניית בתים לאנשי צבא הואצה עוד יותר לאחר חוק הסיוע לחיילים משוחררים משנת 1944, או מה שנקרא חוק "זכויות אנשי הצבא", שהבטיח משכנתא בריבית נמוכה מהמדינה לרכישת נדל"ן עם פקיעת צבא. חוזה ופיטורי אנשי צבא.

14. השכונות המאסיביות הראשונות עם תשתית שלמה מתחילות לשגשג בקליפורניה, שם נבנו 2,300 בתים עבור ותיקי מלחמה בין 1941 ל-1944.

15. בזמן הזה, חברות מתחילות לבנות מחוזות במתווה המוכר כבר היום, עם פארקים, בנייני משרדים, בתי ספר, חנויות, גני ילדים.

16. אזורי השינה אינם עוד מחוזות, אלא הופכים ליחידות עירוניות עצמאיות עם שמות משלהן, מיקוד, קודי טלפון. רוב האוכלוסייה של אזורים כאלה עובדת בתוך העיר, אבל חלק מהאוכלוסייה מקבל עבודה ישירות בתוך אזורים כאלה. עסקים קטנים מתחילים להתפשט ממרכז הערים לפאתיהן, מה שמגביר עוד יותר את פיתוח אזורי המגורים.

17. במקביל, הדרישות לשימוש בקרקע מתחילות להתהדק, החוקים הראשונים מסוג זה אומצו עוד ב-1909. מטרת אימוץ החוקים צומצמה בעיקר לשמירת אזורי השינה נקיים ומסודרים. כך למשל, נאסר למפעל מפעלים ברדיוס של 20 ק מ מאזורי מגורים. אזור החיץ היה בנייני משרדים או מחסנים, וכן חנויות רשת.

18. עם קבלת חוקים להסדרת השימוש בקרקע, חזרו בונים לנושא של תיקון עיצוב אזורי השינה ויצירת נעימות ויופי בתוכם, לא רק בצורת אזורי פארק, אלא גם בצורת שיפור העיצוב. של בתים ותכנון רחובות, יצירת מאגרים מלאכותיים ואזורי בילוי.

19. בחלק הבא, אספר לכם על האבולוציה של אזורי השינה על בסיס האבולוציה של מערכות התחבורה בארה ב, ולאחר מכן, נדבר על העיצוב והפריסה של אזורי השינה.

התמונות מציגות את אחד מהפרברים של יוסטון.

עם תחילת התיעוש של ארצות הברית החלו משפחות רבות לנדוד לפרברים.זה נבע משני גורמים: ראשית, ערים מובילות גדולות הפכו לענקים תעשייתיים ועסוקים, תושבים רבים הפכו לא נוחים לחיות בין רעש ותעשייה. שנית, היו פורד והכבישים, שמחקו את התלות בתחבורה הציבורית ואת הצורך בדיור ליד העבודה. פרבר שקט רומנטי עם בית פרטי, מוקף בשקט וירוק, הפך עבור רבים לחלום ולתמונה של חיים אידאליים, ל"חלום אמריקאי".

1. אגב, הרבה לפני הופעתן של מכוניות במספרים גדולים ובכבישים, באמצע שנות ה-1800, כבר היו כמה סקיצות של ארכיטקטורה ופריסות של אזורי שינה. אחת העבודות הראשונות בארצות הברית בנושא זה הייתה ספר מאת אנדרו דאונינג שכותרתו "קורס בתיאוריה ופרקטיקה של גני נוף". בספר זה, אנדרו תיאר את הפריסה והבנייה של אזורי השינה, עם איורים ופרטים קטנים רבים, כגון כיצד לשתול עצים או כיצד יש לפרוס רחובות. אבל העבודה הזו עצמה לא הייתה הראשונה בתחום הזה, בבריטניה הגדולה, באותו זמן, כבר היו די הרבה מאמרים וספרים אדריכליים והנדסיים בנושא זה. למרות שהרעיון עצמו לא היה חדש בכלל, האזור הפרברי הראשון נבנה בברוקלין עוד ב-1819. על האדמה של 60 דונם, היו כמה סמטאות ישרות, 50 רגל על 100 רגל. אגב, המגרש בגודל 50 מטר הוא עד היום אחד הפופולריים בשוק הדיור הפרטי, לצד מגרשים של 55 ו-60 מטר.

2. הערך של ספר זה היה בעובדה שאנדרו הראה לאוכלוסיה הרווחת (ולא רק לאדריכלים ומהנדסים) שהבית "מהתמונה", שרבים חלמו עליו, יכול להיות לא רק לאנשים עשירים מאוד, אלא גם למעמד הביניים. בעשורים הקרובים, הרעיון הזה ייכנס עמוק לתוך ההמונים. עד 1869, צץ אחד הפרברים הגדולים ביותר של ברוקלין, עם 500 דונם של אדמה מחולקת לחלקות דומות. האזור קיבל את השם "עיר הגנים". בתים קטנים היו ממוקמים ברחובות ישרים, האזור כבר היה נטוע בעצים בוגרים, היו גנים, שבילים להליכה ועוד דברים קטנים של חיים נפלאים. מאותו רגע, מתווה כזה החל להתפשט אל מעבר לגבולות ניו אינגלנד. בשנת 1907 הופיעה בקנזס שכונה שתוכננה באופן דומה בשם "מועדון הכפר". אבל באזורים אלה הייתה בעיה אחת - רחובות שינה ישרים יצרו תחושה של חיים בשדרה סואנת, מורידים את הנעימות של בית כפר. הפתרון לבעיה היה באוויר, קרוב מאוד.

3. עד שנות ה-90, הרעיון של בית פרטי אי שם ביער בין יתושים נעלם לחלוטין בקרב ההמונים. העקרונות הישנים הוחלפו ברעיון של תכנון פרברי שינה ובנייתם עם תשתית מלאה ושדרוג. כך נראה אחד האזורים שנבנו ב-1884 בסנט לואיס, מיזורי. נוכחותם של רחובות ישרים אינה הפתרון הטוב ביותר לאזור שינה.

(ליטוגרפיה מאת גאסט, באדיבות האגודה ההיסטורית של מיזורי, נ. 21508)

4. וזה אזור מתקדם יותר, עם פריסה מודרנית - הבנייה החלה ב-1869 במדינת אילינוי, בפרברי שיקגו. בואו נתעכב על אזור זה ביתר פירוט, כי זה היה הפיתוח ההמוני הראשון של האזור בצורתו המודרנית; הפריסה של היום אינה שונה בהרבה מהאזור הזה. למעשה, זה לא באמת התחום המתקדם הראשון. עוד בשנת 1851, באוהיו, נבנה אזור בדיקה קטן עם רחובות מעוקלים, אשר נקרא גלנדייל. אף על פי כן, אזור הפרברים של שיקגו היה המטרופולין הגדול הראשון עם פיתוח מתוחכם שתוכנן בסטנדרט של היום. ראשית, במהלך הבנייה באתר היער הצפוף, נכרתו רק השטחים הדרושים לבנייה, מה שהותיר מספר רב של עצים ותיקים ללא פגע. נוסף על כך, היו באזור גבעות ונהר סמוך שהעניקו לאזור נוף נהדר.שנית, באזור כולו הייתה מסה של רחובות מעוקלים, שיצרו תחושת הסתגרות, ושלישית, כל חלקות הקרקע חולקו ל"חתיכות" לא שגרתיות ולא אחידות. גישה זו הסירה את הגיאומטריה ואת תחושת החיים לאורך הסרגל. ולבסוף, רביעית, עיצוב הבתים נעשה בנפרד, והבתים לא חזרו זה על זה כהעתק פחמן. האדריכל הראשי של האזור היה פרדריק אולמסטד, ועיצוביו בארצות הברית יכללו יותר מ-450 שכונות דומות ב-29 מדינות בעתיד.

כך נראה השטח, השטח האפור הלא צבוע בתחתית השטח הוא הנהר.

(התוכנית באדיבות האתר ההיסטורי הלאומי של פרדריק לאו אולמסטד; התמונה באדיבות סקר ציוני דרך היסטוריים לאומיים)

5. בתחילת שנות ה-30, כיוון האדריכלות והתכנון של אזורים פרבריים נוצר לחלוטין לא בתיאוריה, אלא על הנייר, בצורה של קודים ותקנים ראשונים שונים, כמו גם ספרים: דרכי גישה מכבישים מהירים לרחובות שינה, מנותקים על ידי סדרה של חנויות, רחובות שינה שקטים מעוקלים, עם מספר רב של רחובות ללא מוצא (כדי לנתק את זרימת המעבר של מכוניות), שטחים פתוחים עם עצים ומקווי מים, בתים עם חזית פתוחה וארכיטקטורה אינדיבידואלית, אבל אותו סגנון וחומרים.

6. חוק בעלי הבתים הלאומיים משנת 1934 שם קץ לעסקה. מעשה זה הקים את מינהל בעלי הבית הפדרלי. היה צורך לצאת מהדיכאון, ובעיקר לספק לאנשים דיור. לשם כך קבעה הממשלה כללים וחוקים בנושא מימון אנשים פרטיים ברכישת דירה, שמאות מקרקעין, הלוואות והשקעה פרטית במקרקעין, קבעה כללים לבניית מגזר פרטי ודרישות לחובת הביטוח לפרטיים. דיור, והממשל דאג לכל הכלכלה הזו. סטיוארד מוט, אחד מאדריכלי הנוף המנוסים והמוכשרים ביותר, הפך לראש המינהל. מאותו רגע נאלצו חברות פרטיות לפנות למינהל בבקשה לאשר תוכנית להקמת שטחים חדשים. בתורו, המינהל קבע דרישות מחמירות לתכנון מחוזות, ואילץ חברות לא רק להחתים בתים, אלא ליצור מחוזות יפים עם שיפור מוחלט. משנת 1936 עד 1940 הנפיק המינהל מספר ריאיקודים, שכל חברות הפיתוח חויבו לציית להם. בואו נסתכל על הנקודות העיקריות של מדריכים אלו לגבי ארכיטקטורה שתקפים עד היום (עם תיקונים קלים).

7.

1. שטחים פרטיים צריכים להיות ממוקמים במקומות המתאימים למגורים ללא פגיעה בבריאות (אנחנו מדברים על כך, למשל, אין אפשרות להקים רובע ליד מפעל מתכות).

2. יש למקם את השטחים במקומות המתאימים למגורים, עם סיכון מינימלי לחיי האוכלוסייה (זה מרמז שאסור לבנות אזורים במקומות של הוריקנים קבועים, באזורי שיטפונות או ערפיח, אגי, שלום לואיזיאנה וקנזס).

3. לכל מחוז צריכה להיות תשתית שלמה המיועדת לאוכלוסייה (בתי ספר, גני ילדים, בתי חולים, כבישים, תחבורה ציבורית ועוד).

4. יש לשלב בשטח הקמת כל התשתיות התעשייתיות הנדרשות (מתקני טיפול, ביוב, תעלות ניקוז להסרת גשמים עזים ועוד).

5. הגשה לייעוד ערים, קרי. אתה לא יכול לעמוד היכן שהקרקע נועדה למשהו אחר, כגון מרכזי קניות, בנייני משרדים וכו'.

6. הגנה על התמחור, כלומר. יש לבנות בתים לפי תכנית אחת כך שקו המחירים שלהם יהיה זהה בקירוב, ללא חריגות משמעותיות. לשם כך התקבלו חוקים שונים, למשל על גודל החלקות, החריץ מקצה המגרש (כלומר, לא ניתן לבנות בית גדול על מגרש של 55 מטר, בשל כך שהוא לא מתאים בגלל הזחה), איכות וסוג החומרים.

8.

7. תכנית פיננסית מלאה לתפעול השטח – קרי. על היזם לתאם את כל ההוצאות הכספיות לתחזוקת השטח עם העיר שאליה יושכר השטח.זה כולל עלויות אחזקת השטח, אחזקת כל התשתיות, עלויות תיקונים, עלויות של תעשיות שאינן מניבות הכנסה ישירה כמו גני שעשועים ומגרשי ספורט או אחזקת התייפייפות. על סמך חישובים אלו חושבו המס על מגורים באזור ועליית מחירי הדירות. אגב, למי שלא יודע, כל בעל בית פרטי משלם מיסים מדי שנה לכל הנהלה מקומית. המסים של ימינו ביוסטון נעים בין 3 ל-5% מהשווי המשוער של בית. הָהֵן. אם הבית שלך מוערך ב-$500,000 לפי השוק של היום, המס השנתי שלך יהיה בממוצע $15,000. הכסף הזה הולך לתחזוקת האזור, בתי ספר, תיקוני כבישים וכו'. על הצד הכספי ועל הערכת הבתים אדבר בהמשך.

8. התקן כולל גם חישובים לסלילת דרכים, מספר נתיביהן, ארכיטקטורת הכבישים, עיקולים, עליות וירידות, גודל בלוקים, הימצאות פארקים ומגרשי ספורט, השקיית השטח, ביוב, חשמל וכו'.

9. זה סוג הבלגן שהממשל החדש עשה תוך שנתיים בלבד. כעת יכלו בונים לקבל תנאי השקעה נוחים יותר, בעיות בנייה רבות ותיאום בין רשויות העיר והבונים נפתרו. נוסף על כך, מוט הצליח לדחוף את הממשלה הפדרלית להעביר חוקים ברחובות מעוקלים. הרשו לי להזכיר לכם שמאז בנייתה של ניו יורק, מהנדסים התאהבו מאוד בסרגל, ולא היה להם מושג שעדיין קיים דבר כזה מצפן. כך, כל מה שניתן לעשות ישירות נעשה ישירות, והרחובות המעוקלים נתפסו כסנסציה ופריצת דרך לעתיד. למעשה, לרחובות מעוקלים יש יתרונות רבים על פני ישרים, ראשית, כפי שציינתי למעלה, הם יוצרים אווירה נעימה ומורידים את התחושה של חיים ברחוב סואן. שנית, רחובות מעוקלים מתאימים הרבה יותר באזורים עם הקלה, כי ניתן לשלוט בזוויות השיפוע של מדרונות הכבישים על ידי כיפוף סביב הגבעות. שלישית, רחובות מעוקלים הפחיתו את העלות של בניית תקשורת וכבישים במקומות עם הקלה. לבסוף, הם יצרו תנועה בטוחה יותר, כי מספר הצמתים באזורי המעונות ירד בחדות, ותשומת הלב של הנהג גוברת בזמן הנהיגה. החל משנת 1940 הוכשרו כבישים מעוקלים, וכעת הם גם אחת הדרישות לעיצוב אזורי שינה.