משכנתא - שעבוד ללא קישוט

2024 מְחַבֵּר: Seth Attwood | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-16 16:05

מה בעצם מסתיר המנגנון הטפילי של המשכנתאות? איך זה משפיע על מחירי המ ר ועל מבנה מלאי הדיור של המדינה כולה? אפילו אלה שלא תקעו את ראשם בלולאת המשכנתאות לעיתים רחוקות נותנים עין על ההשפעות העולמיות של צמיתות מודרנית.

לגבי עצתו של הנשיא

הנשיא באופן אישי "יעץ לעם" לקחת משכנתא בהקדם האפשרי.

ואני אישית אומר את הדברים הבאים - הכנסת משכנתאות היא לא פחות חבלה, ועבור האוכלוסייה - ויותר מהפרטת תעשיות הנפט והגז, גרועה יותר מהרפורמה של צ'ובייס של RAO UES.

כי משכנתא היא התעוררות ישירה של דיני הטירה בצורה של קבלה.

… בתקופה מסוימת, כשסאגת המשכנתאות רק התחילה, ניהלתי שיחה מפורטת עם אוטו לאציס - שיחה אופיינית במובן שלציס היה תומך סובייטי בכלכלת השוק …, הוא היה חסיד השוק רפורמות ללא כל הבנה כיצד פועלת כלכלת שוק.

הסברתי לו במשך כמה שעות שעצם הכנסת המשכנתא לא רק תשעבד את העם, אלא תהפוך את הדיור לפחות זמין, כי זה יעלה את מחירי הדיור לפחות פי חמש עד עשר בשווי ופי 15-20, לוקח בחשבון תשלומי משכנתא. נראה שזה התחיל להגיע אליו. לכן, הוא פרסם את המאמר שלי להרחבה מלאה. זה היה "שליח רוסי", שהכתב המיוחד שלו היה רשום בארצות הברית.

וזה היה כשהמחיר הממוצע למ"ר במוסקבה היה 700 דולר, באזורים יוקרתיים כמו הדרום מערב לא עלה על 1000 דולר והוא נחשב יקר מכוער ונקבע רשמית על ידי המדינה (בדמות היו"ר). של ועדת המדינה לבנייה) המשימה של הפחתת מחיר זה ל 300-350 $ למ"ר …

לא רק שזה קרה בדיוק כפי שחזה. הופיעה גם תוצאה נוספת, קטסטרופלית לעתיד רוסיה, שגם עליה כתבתי, אבל לא התקבעתי בזה יותר מדי: כתבתי - בהשוואה, אגב, לבנייה האמריקאית - שהבניינים רבי הקומות הסובייטיים FOR עשורים רבים - לפחות 75 שנים, אותם הם חייבים לשרת - FREEZE LIFESTYLE: אם היום תעריף הדיור לאדם הוא כ-20 מ ר. מטר לאדם, אותו הדבר יהיה קפוא למשך 75-100 שנים.

עם זאת, התברר שהדברים היו גרועים עוד יותר: "עליית מחיר המשכנתא" בתוספת שוד בנק הובילה לכך שרמת החיים תוקפא, אפילו גרועה יותר מאשר בברית המועצות. אני מדבר על דירות חדר אחד ו"סטודיו" הפופולריים ביותר כיום של 20-30 מ"ר, ללעג על ידי שובאלוב, שהרוב בונים היום, כי - בגלל המשכנתא - אנשים לא יכולים להרשות לעצמם משהו הגון יותר.

ראו גם: בהחלט אפשר לקנות דירה ללא משכנתא ערובה

העצה שלי - אל תיקח משכנתאות בשום מזג אוויר - אלא אם כן, כמובן, המצב נואש. בשבילי עדיף לגור עם ההורים שלי מאשר להאכיל את הבנקאים. עדיף עכשיו ברוסיה ולא לקנות דיור בכלל: זה יקר פי עשרה מאשר בבולגריה ויקר משמעותית מאשר בארצות הברית.

אתה רוצה להאכיל - מדבדב וגרף? - ובכן, כאן אני לא יכול לייעץ כלום: אתה לא יכול לאסור לחיות יפה. אתה לא רוצה? - עשה כל שביכולתך כדי לשבור בנקים למשכנתאות.

עם זאת, יש רק אפשרות אחת כאשר משכנתא עשויה להיות הגיונית: אם ניתן להשכיר דירה עבור יותר מתשלום המשכנתא בתוספת עלות השמירה על הדירה להשכרה. זהו, כביכול, עניין מיקרו-אישי. זה לא שולל את הקטסטרופה עם ההידרדרות באיכות החיים עקב שכפול הסבל והקפאתה במשך עשרות שנים.

נ.ב.למי שרוצה להבין טוב יותר מהו המנגנון של עליות מחירים בעת הצגת משכנתא, אני ממליץ על הסיכום הבא של הדיון שלי עם Latsis:

משכנתא כשוד בקנה מידה גדול במיוחד

פעם למדתי באימה ש"כלכלני השוק" הסובייטים מהמעמד הגבוה לא הבינו כלל איך השוק עובד בפועל. המוח שלהם נוקב לחלוטין על ידי מיתולוגיה ליברלית לא מוצדקת, כמו "תחרות משפרת את האיכות", "עסקים פרטיים יעילים יותר מהמדינה" וכו'. סיפור אופייני מאוד קרה עם המשכנתא ואוטו רודולביץ' לאציס. כאשר עלתה שאלת אימוץ חוק משכנתאות, מאוד התעניינתי בשאלה הזו ומהר מאוד הבנתי שהכנסת משכנתא היא שוד קולוסאלי של האוכלוסייה ומונע ממנה כל סיכוי לעתיד.

התקשרתי ל"לציס", שבעיתונו פרסמתי אז לא פעם, ופרטתי את דעתי. לציס לא היה אדם טיפש. בכלל לא. אבל הטיעונים שנתתי לו, תאמין לי, עשו עליו רושם הלם. והבנתי שדוגל במשכנתא - והוא היה אחד המטיפים הפעילים ו"ארוכי הטווח" של זה - שהוא אפילו לא חשב על מציאות השוק. הוא פשוט לא ידע לספור שניים, אבל חזר על סיסמאות פרסום ליברליות אמיתיות שאין להן שום קשר למציאות. ותאמינו לי, הוא, כך נראה לי, מאוד רצה שאנשים יצליחו, ובכלל לא שאף שאנשים ישדדו שוב. אבל השוק היה זר לו לחלוטין, כלכלן השוק, כתופעה, כמכונה.

הנה, בצורה פשוטה, מה שאמרתי ל-Latsis:

תארו לעצמכם שבונים 100 בתים בשנה, אין משכנתא, ויש 1000 אנשים שירצו לקנות בית עם הכנסות שונות, למשל, 3 רובל עד 100 רובל. מי יקנה את הבתים הללו ומה יהיו המחירים שלהם? אותם 100 אנשים מתוך אלף שיש להם את הכספים המקסימליים יקנו. ברור? - תן להכנסה הממוצעת של 100 האנשים המובילים האלה להיות 90 רובל. אז המחיר הממוצע של בית יהיה 90 רובל.

חשוב מאוד להבין את זה: כשיש פריסת הכנסה בתנאי השוק, יש מוצר, אם הוא פחות מהרצון הפוטנציאלי - ותמיד יש פחות ממנו! - הולך לעשירים שבאוהבים. יתרה מכך, מספר בני המזל ייקבע לפי ההצעה - כלומר, מספר הבתים. זה ברור ומתאים להגיון השוק היסודי.

עכשיו בואו נראה מה קורה אם יש משכנתא ואנשים יכולים לקחת הלוואות לקניית בתים (הויה הוא מנגנון אוניברסלי שתקף לא רק על בתים, אלא גם על כל רכישה גדולה, למשל, מכוניות!).

נניח שכדי לקחת משכנתא צריך מקדמה של 20 אחוז. בואו נחשוב, מה יהיה מחיר הבית במקרה זה?

נניח שכמו במקרה הראשון, יש בדיוק 100 בתים, והיו 1000 אנשים עם כסף שונה.

מה שאנשים לא מבינים זה שאותם מאה עשירים יקנו בתים! - הם יעקפו את כל השאר בשוק. זו משום מה הבנה קשה מאוד: אנשים מסתכלים על המחיר, שוכחים שהמחיר נקבע לפי מאזן התשלומים הביקוש וההיצע. אבל אם אתה מבין את זה, אז תבין. שהמאה העשירים ביותר יוציאו בדיוק את הכסף שיש להם עבור העסק הזה - כלומר, בממוצע, בדיוק אותם 90 רובל!

אבל מה היא תקנה עבור 90 הרובלים האלה? - זוהי שאלה! - בית? - בכלל לא! היא תקנה עכשיו לא בית, אלא את התשלום הראשון עבור הבית! - כלומר, עכשיו 90 רובל - זה יהיה המחיר של התשלום הראשון, וזה רק 20% ממחיר הבית!

במילים אחרות, המחיר הנומינלי של הבית יהפוך כעת לא 90 רובל, אלא 450 רובל!

אבל זה לא הכל. המחיר הנומינלי הוא המחיר שלפיו מחושב התשלום בבנק. מכיוון ששילמת 20% מהמחיר הזה (עכשיו 20% זה כמו בית ללא משכנתא - 90 אלף), אתה לוקח הלוואה מהבנק עבור 450-90 = 360 רובל ומשלמים 15% לשנה, נניח 15 שנים. המשמעות היא שבמשך חמש עשרה שנים אתה משלם 360 אלף פלוס ריבית, שתסתכם ב-380 * 0.15 * 15 = 360 * 2.25 = 810 רובל. בסך הכל, אתה משלם: 90 רובל (תשלום ראשון) +360 רובל (הלוואה עיקרית) + 810 רובל (ריבית) = 1260 רובל. זה המחיר האמיתי של הבית שלך - זה. עבורו ללא משכנתא היית משלם רק 90 רובל.

אז כל העודף - 1260 - 90 = 1179 רובל ממך נגנב על ידי בנק המשכנתאות!

למה זה נגנב? כן, כי הבנייה עלתה עד 80 רובל (כאשר נמכר ב-90) והיא שווה את זה.

נכון, במציאות, ההגבלה היא לפעמים אחרת: הבנק לא ייתן לך הלוואה בסכום העולה על חמש או שש מהעלויות השנתיות שלך באופן כללי - כלומר, הוא יבחר בעצמו מאה ברי מזל המתאימים לו, תוך מזעור לְהִסְתָכֵּן.

ראה גם: מזל לך, טטיאנה. החיים אינם ב"סקופ"

משכנתא ב-2% מ-Sberbank לעם … של הרפובליקה הצ'כית