"בניינים רבי קומות הם נכס רעיל עם אורך חיים קצר"

2024 מְחַבֵּר: Seth Attwood | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-16 16:05

הבנייה המאסיבית של בניינים רבי קומות מבטון מזוין היא מבוי סתום למדינה. דיור כזה הוא מסוכן, לא יציב לפורענות, עתיר משאבים, יקר מאוד לסילוקו ויוצר בעיות גדולות לדורות הבאים, אומר האקדמאי אלכסנדר קריבוב.

הפרויקט הארצי "דיור וסביבה עירונית" מכוון לגידול חד פי אחד וחצי בבנייה למגורים עד שנת 2024 - עד 120 מיליון מ"ר בשנה. היחס למטרה כזו אינו חד משמעי. פקידים פדרליים לא יכולים להודות באי-ביצוע של ההנחיה הנשיאותית, אבל נראה שהם לא באמת מאמינים בהצלחה: כל עוד אתר הבנייה לא יגדל, אלא נופל. מספר נגידים ויזמים מצהירים ישירות כי משימה כזו אינה מעשית ומיותרת, ולו בגלל שאין במדינה ביקוש אפקטיבי שיכול לקלוט כמות כה גדולה של דיור.

מתכנן ערים מפורסם, אקדמאי של האקדמיה הבינלאומית לארכיטקטורה, מנהל מדעי של מכון המחקר המרכזי לבנייה של משרד הבינוי של רוסיה אלכסנדר קריבוב נוקט עמדה יוצאת דופן. הוא סבור כי יש צורך ואפשרי להגדיל באופן דרמטי את היקף הבנייה. עם זאת, הדבר יחייב נטישת בנייה רבת קומות כנכס יקר ורעיל עם אורך חיים מוגבל. יש לשים את היתד על דיור נמוך, במיוחד שרוב אוכלוסיית המדינה רוצה לגור בבתים בודדים. המעבר למודל דיור חדש ואורח חיים חדש יכול להיות מוצא מהמשבר המערכתי של החברה.

120 מיליון מ"ר בשנה הם הכרח

האם יש צורך להגדיל את היקף בניית הדיור עד ל-120 מיליון מ"ר בשנה?

- יש צורך. עדיין יש לנו היצע דיור ממוצע נמוך - 23 מ"ר לאדם. לשם השוואה: באירופה הממוצע הוא כ-50, בארה"ב - 70. גם במזרח אירופה הממוצע הוא כ-40 מ"ר. אוקראינה מקדימה אותנו, אנחנו רק עוקפים את רומניה.

ברוסיה, מלאי הדיור כיום מסתכם ב-3.7 מיליארד מ"ר. אבל צריך לקחת בחשבון גם את איכותו: כ-40 אחוז מהדיור לא מחובר למערכת הביוב המרכזית. יש להגדיל את מלאי הדיור לארבעה וחצי מיליארד מ"ר לפחות. עם אוכלוסייה של 150 מיליון איש, זה ייתן שיעור ממוצע לנפש של 30 "ריבועים". אם הקרן תהיה חמישה מיליארד, אז הביטחון יגדל ל-32-33 מ"ר. זהו מדד המינימום למדינות מפותחות יותר או פחות. אגב, רמת ההתפתחות המדעית והטכנולוגית של מדינות עומדת בקורלציה ישירה עם רמת אספקת הדיור.

הגורם השני: בעוד כמה שנים, פרישה מהבית, יתחיל לעלות מספר הדיור הרעוע והרעוע. החל משנת 2020, בתי הפאנל שנבנו ב-1970 יהיו בני חמישים שנה. ושנות ה-70 היו תקופה של בנייה המונית למגורים, שבה נבנו עשרות רבות של מיליוני מטרים רבועים בשנה.

האם יש יותר בתי פאנלק ובלוק שנבנו בשנות ה-70 מאשר חרושצ'וב?

- בוודאי. בניינים בני חמש קומות הם מעטים יחסית: שטחם הכולל ברחבי הארץ הוא כ-130 מיליון מ"ר (הוזמנו לפני 1965), והבניינים שהוזמנו מ-1965 עד 1976 הם 260 מיליון מ"ר. בשנים 2020–2025 לא תהיה פרישה של דיור שנבנו בשנות ה-70, ואנו, לאחר שהגדלנו את היקף הבנייה, עדיין נוכל להגדיל את היצע הדיור. אז ההזדמנות הזו לא תהיה קיימת: חלק ניכר מהדיור החדש יעבור לכיסוי הקרן הפורשת.

המטרה - להביא את מלאי הדיור במדינה לחמישה מיליארד מ"ר - נראית לי הגיונית.בנייה של 70-80 מיליון מ"ר בשנה אינה מספיקה: בעוד שש שנים יתווספו רק 400-480 מיליון מ"ר, וזה לא לוקח בחשבון את סילוק הדיור. יש צורך בהשגת תעריף של 120 מיליון מ"ר בשנה. אם תבנה פחות, תהיה הרעה גוברת בתנאי החיים.

מסוכן, יקר, לא עמיד בפני אסונות

נניח שהוכחת את משפט ההכרח. אבל רבים מפקפקים באפשרות של האצה כה חדה של הבנייה

- עם מודל השוק הנוכחי זה בקושי אפשרי, אני מסכים. בדרכון הפרויקט הלאומי נכתב כי עד שנת 2024 יפלו 80 מיליון מ"ר של הזמנה על דיור רב קומות. בשנה שעברה נבנו 43 מיליון מ"ר. צמיחה כמעט פי שניים בשוק יורד? זה מאוד לא סביר.

אבל הרבה יותר חשוב שעצם הדרך של בנייה מרובת קומות היא מבוי סתום. לא אדבר על ההשפעה השלילית של מבני בטון מזוין מרובי קומות על הדמוגרפיה, על הנוחות הנמוכה וחוסר האנושיות של השטחים של בניינים בני עשרים וחמש קומות - זה בדיוק מספר הקומות שאליהם התקרבו לאחרונה ברוסיה. חשוב שדיור רב קומות לא רק מנוגד לטבע האדם, אלא גם מסוכן, יקר, עתיר משאבים מאוד. לא במקרה לא באירופה ולא בארצות הברית הם למעשה לא בונים בניינים רבי קומות בטון מזוין כמו שלנו.

מהם החסרונות העיקריים של בניינים רבי קומות?

- מבחינתי ההשפעה השלילית על בריאות האדם ברורה, אבל זה נושא שנוי במחלוקת. עם זאת, אי אפשר להכחיש שבמקרה של שריפה לבתים מעל 17 קומות, אין לנו אמצעים להציל אנשים. לא רק אצלנו. בלונדון בשנת 2017, בשריפה בבניין בן עשרים קומות נהרגו שלושים בני אדם.

מה הבעיה? ציוד כיבוי אש מודרני לא מאפשר זאת?

- כן, הסולמות של כבאיות מיוחדות נמשכים עד 63 מטר, ולא נבדקה יכולתם של מוגבלי ניידות להשתמש בהם.

בניית בניין רב קומות יקרה מאוד לבנייה ולתפעול. בבניין בן עשרים קומות, "אובדן" מקום למדרגות ללא עישון, פירי מעליות, מסדרונות ומקומות תקשורת - 30–35 אחוז. יש להשקיע משאבים בבניית השטחים הללו, אך לא ניתן למכור אותם. בתקופה הסובייטית היו נתונים פתוחים על עלות הבנייה: העלות למ"ר של בניין בן שבע עשרה קומות, גם ביחס לבניין בן תשע קומות, נחשבה גבוהה ב-30 אחוז.

בניינים רבי קומות אינם יציבים מבחינה תפקודית בפני קטקליזמים. כל סכסוך צבאי, מתקפת טרור או אסון טבע עלולים להוביל לאסונות תמיכת חיים עצומים. הם מנתקים את החשמל בבלוק הבניינים הגבוהים - וזהו: מעליות, משאבות וביוב לא עובדים, בתים כבר לא מחוממים.

ואנחנו בכלל לא לוקחים בחשבון את עלות הבניין במהלך כל מחזור החיים. ובממוצע, רק 20 אחוז מהעלות הכוללת של בניין במהלך כל חייו מושקעים על עיצוב ובנייה. שאר העלויות הן עבור תפעול, תיקונים וסילוק חומרים. אם לוקחים בחשבון את כל העלויות, מסתבר שהקמת בניינים רבי קומות היא בזבוז של משאבים אדירים כיום והנחת מכרות לדורות הבאים.

הנשיא הציב יעד להגדיל באופן דרמטי את היקף בניית הדיור עד 2024

ברוסיה, הרבה פעמים פחות אנשים גרים בבתים בודדים בהשוואה למדינות אחרות

מאות מיליוני טונות של פסולת בניין

אתה אומר שבניינים רבי קומות הם מכרה לדורות הבאים. על מה אתה חושב?

- הגענו לנושא מעניין, אך מעט דנו בו: מה לעשות עם בניינים רבי קומות מודרניים מבטון מזוין כאשר תוחלת החיים שלהם יפוג. על פי GOST, זה נקבע לחמישים שנה. הנתון הספציפי אינו חשוב כעת, יש רק תוצאה אחת - הריסה. שיפוץ מתוכנן אפשרי. אבל לבתים אלה יש יכולת תחזוקה נמוכה. זה די קל לשנות בידוד ושירותים בבית חד קומתי, אבל בבית של עשרים וחמש קומות המאוכלס באנשים זה מאוד קשה.באופן כללי, אין לנו תעשייה לשיפוץ בניינים רבי קומות. בכל מקרה יצטרכו להרוס בתי בטון מזוין ואז צצות בעיות חמורות.

הראשון הוא איך עושים את זה. אני זוכר שאחרי רעידת האדמה בספיטאק היה צורך להרוס ואם אפשר להיפטר מהם רק כמה עשרות מבנים בני חמש קומות. זה היה קשה בגלל שיעור התאונות הכללי של מבנים, אבל השאלה העיקרית היא היכן ואיך לאחסן גרוטאות. במוסקבה נהרסים בניינים בני חמש קומות כשמשקולת ברזל יצוק תלויה בחץ, אבל איך אפשר להרוס בניין בן עשרים וחמש קומות? אין דרכים אלגנטיות להרוס בניינים רבי קומות בעולם - פשוט פוצצו אותם. ומה עושים עם המיקרו-מחוז? לבודד את הכל? ובכן, בואו נדמיין שהבית נהרס, ואז נשאלת השאלה הבאה: מה לעשות עם מה שנשאר ממנו?

לחלק לשברים ולעשות שימוש חוזר בחומרים?

- כן, אבל כדי להוביל אותו ברכב, יש צורך לטחון את מה שנשאר לאחר ההרס או הפיצוץ. יש טכנולוגיות, אבל הן צריכות אנרגיה. ואז יש צורך להפריד את הבטון מהמתכת במפעל: המתכת מומסת מחדש, וניתן לכתוש את הבטון לשברים קטנים ולהשתמש בו כחומר מילוי בסלילת כבישים. ישנן טכנולוגיות להפרדה לשברים עבור נפחים קטנים, אך עדיין לא ידוע כיצד לפתור בעיה זו בקנה מידה המוני. אין בעולם טכנולוגיות יעילות להרס וסילוק של מבני בטון מזוין. ואז נשאלת השאלה הבאה: איפה לשים את כל הגרוטאות האלה?

האם יש הרבה אשפה מפירוק בניין אחד?

- מטר מרובע של בניין מבטון מזוין שוקל כ-1.3 טון. הבניין בן חמש הקומות בשטח של חמשת אלפים "ריבועים" הופך לשמונה אלפים טונות של פסולת בניין. באופן כללי, יהיו לנו מאות מיליוני טונות ממנו. כאן מסתתרת האירוניה השטנית של בטון מזוין: זהו חומר מבני נצחי, אבל לבתים העשויים ממנו יש חיי שירות קצרים מאוד.

מוסקבה רוצה לשאת אשפה לאחר הריסת בניינים בני חמש קומות בקרונות לאזור ארכנגלסק, לשייס. זה לא זול, בלשון המעטה. וכבר נוצר שם מצב חברתי חריף. תושבים מקומיים מתנגדים להטמנת האשפה של הבירה על אדמתם.

האם יש צורך להרוס את החרושצ'ובים היום? האקדמאי בוכרוב מאמין שהם עדיין די חזקים והמשאב שלהם ארוך בהרבה מחמישים שנה

- בטון מזוין הוא חומר נצחי. זהו אלמנט תומך, והוא יכול להמשיך הלאה. אבל הבידוד הוא מרובד, הרשתות ההנדסיות בתוך הבית הופכות לבלתי שמישות. באופן עקרוני ניתן לתקן בניין בן חמש קומות. אבל אז אתה צריך לגרד את כל השאר מהאלמנטים התומכים ולעשות את זה שוב. בברית המועצות בוצעו צעדים מסיביים של שיקום ותיקון: שונו מערכות הנדסיות, בידוד, חלונות, דלתות. נבנו מחדש כעשרה מיליון מ ר בשנה, שזה די הרבה. כעת מאמינים שהרבה יותר קל להרוס ולבנות בית חדש על המגרש שהתפנה כבר בן 20-25 קומות.

איך תכננת לפתור את הבעיה בבניינים בני חמש קומות לאחר תום חיי השירות שלהם לפני חמישים שנה? מה חשבו אז המחברים שלהם?

הם היו אמורים להיות משוחזרים בעוד חמישים שנה. אבל עלינו להבין שההחלטה לבנות מבנים בני חמש קומות באמצע שנות ה-50 נכפתה. אחרי המלחמה, אנשים גרו בצריפים, היה צריך ליישב אותם מחדש. ויש צורך לבנות מהר מאוד ותעשייתית. טכנולוגיות ייצור מקוונות היו שלטו היטב במהלך המלחמה. מה לעשות? בתי פאנל נבנים באירופה. בואו נלך, נסתכל, נקנה - ונלך!

כמובן שנשקלו פתרונות פרטניים לבנייה מחדש. אבל קשה להשתמש בטכניקות האלה עכשיו. היה יחס שונה לחלוטין לעלויות האנרגיה: האנרגיה הייתה כמעט בחינם - הבנזין עלה 28 קופיקות לליטר.

בשנות ה-50 התחזיות להתפתחות הטכנולוגית היו אופטימיות. נראה היה שעד סוף המאה יפותחו טכנולוגיות מדהימות - כמעט כמו מעט מאוחר יותר בספרם של סטרוגאצקים "צהריים, המאה ה-XXI".

אבל היום כבר לא כל כך חשוב למה הוא נבנה ככה בשנות החמישים.השאלה הנכונה היא מדוע אנו ממשיכים לבנות כיום כמעט את אותם בתים, למרות שאנו יודעים הרבה יותר. שהניצול של בניין שנהרס אינו שני אחוזים מעלותו לאורך כל מחזור חייו, כפי שנכתב בפרויקטים, אלא ניתן להשוואה לעלות הבנייה. אנחנו יודעים שאנחנו לא יכולים לבצע שיקום מאסיבי, ואין איפה לשים את פסולת הבנייה העתידית.

בעוד שלושים שנה יעמדו צאצאינו בפני משימה מדהימה: מה לעשות עם מאות מיליוני מטרים רבועים של בתי בטון מזוין רעועים שנבנו על ידנו ולפנינו? אנחנו לוקחים אדמה וכוח מהדורות הבאים בקנה מידה עצום. זו אפילו לא חוסר אחריות, אלא ציניות היסטורית. אנחנו צריכים להפסיק את הנוהג המרושע הזה בהקדם האפשרי ולהבין מה לעשות עם הבניינים רבי הקומות הבטון מזוין שנבנו כבר.

מדוע, ביודענו על החסרונות של בניינים רבי קומות מבטון מזוין, אנו ממשיכים לבנות אותם?

- התשובה פשוטה ביותר: במודל השוק הנוכחי, זו הדרך הרווחית והמהירה ביותר לייצר הכנסה מקרקעות. זה מועיל למשתתף החזק ביותר בכל התהליך - מפתחים ומשקיעים. מתעלמים מבעיות עתידיות, והרוכשים נאלצים לרכוש את הנכס שנבנה עבורם.

דיור קטן שורר ברוסיה

אנשים רוצים לגור בבתיהם

התזה העיקרית שלך היא המעבר לדיור נמוך. איך אתה רואה אותו?

- דיור צריך להיות נמוך, חסכוני, ניתן למיחזור, דמוי טבע. יחד עם זאת, בניין נמוך יכול להיות שונה מאוד: אחוזות על מגרשים גדולים, בתים צמודי קרקע קומפקטיים, ובתי עיר, ובניינים בני שלוש קומות עם דירות. חייבת להיות מערכת מפותחת של סוגי חיים לקבוצות חברתיות שונות, לצרכים שונים. עבור רבים, חשוב שיהיה מרחב קרקע אישי מוגדר בבירור. מקום שהוא יכול לפתח בדרכו שלו. כדי שאדם לא חי באנטגוניזם עם הטבע, אלא באיזון.

במדינה הגדולה בעולם אנחנו חיים צפוף מאוד. צפוף ברכבת התחתית, צפוף בדירות. זה מכבה גם את הרוח וגם את החיים האינטלקטואליים. חשוב מאוד שיהיה מקום למימוש עצמי, כדי שיהיה מקום, חופש.

סקרים מראים שרוב האוכלוסייה הרוסית רוצה לגור בביתם

- כן, לפי סקרים מדובר ב-60-70 אחוז מהאוכלוסייה. אנשים נאלצים לגור בדירות בבניינים רבי קומות - כל המערכת מסיעה אותם לשם. ברוסיה, רק שליש מהמשפחות מתגוררות בבתים בודדים. לשם השוואה: בארצות הברית - 72 אחוז, בגרמניה - 82 אחוז, בפינלנד - 89 אחוז.

מאמינים שבתים צמודי קרקע יקרים יותר מדירות, ואורח החיים הפרברי מניח הכנסה גבוהה למשק בית

- אני לא חושב כך. עלות הפריים למ"ר של דיור נמוך פי כמה מזו של בניינים רבי קומות, דיברנו על זה. בנוסף, כאשר בונים את הבתים שלהם, העלות והעלות נוטים להיות חופפים. כתוצאה מכך, תקציב משק הבית של מיליון וחצי עד שני מיליון רובל, תוך התחשבות בהלוואות, מאפשר להסתמך על בית של מאה מ"ר על הקרקע שלהם, או על דירת חדר קטנה ב-N. קוֹמָה. אבל הדירות הקטנות שנבנות באופן פעיל כל כך מהוות כעת מבוי סתום דמוגרפי: הן אינן מתאימות למשפחות עם ילדים.

אבל יש גם את עלות הקרקע והתקשורת

- המדינה מקצה טריליוני רובל לפרויקט הלאומי של שיכון וסביבה עירונית. אתה יכול להקצות קרקע בחינם או בזול, התקשורת יכולה להיות מופחתת על ידי המדינה על חשבונה. יש ניסיון מצוין באזור בלגורוד, שבו מערכת כזו פועלת כבר חמש עשרה שנה ומניבה תוצאות מצוינות.

אקדמאי של האקדמיה הבינלאומית לארכיטקטורה, מנהל מדעי של מכון המחקר המרכזי לבנייה של משרד הבינוי של רוסיה אלכסנדר קריבוב: "דיור רב קומות אינו רק מנוגד לטבע האדם, אלא גם מסוכן, יקר, עתיר משאבים מאוד"

OLEG SERDECHNIKOV

דרך חיים חדשה כאתגר תרבותי

השאלה הקלאסית: מה לעשות? האם תוכל לסכם את השלבים הנדרשים למעבר למודל שוק חדש?

- ראשית, צריך מעבר לבנייה נמוכה ולבניה צמודי קרקע. הצעד הראשון ברור: הרחבת משכנתאות ומכשירי הלוואות אחרים לבתים צמודי קרקע (כעת הם מהווים רק אחוז אחד מהלוואות המשכנתא), לכלול באופן אקטיבי צורות חדשות של צבירת השקעות משקי בית.

שנית, יש צורך לבצע התאמה ממוקדת של החקיקה כדי לפתור את הבעיות של פרויקטים לאומיים. שלישית, יש צורך לבטל את המחסור המלאכותי בקרקע בהתנחלויות, כדי לתקן את המבנה הבלתי רציונלי של שימוש בקרקע. כדי לבנות מיליארד מ ר של דיור בשנים הקרובות, יש צורך ביצירת מסוע להכנת שטחים, למעורבותם במחזור, לאספקת תקשורת. יש לנו רק אחוז אחד משטח המדינה שנכבש על ידי התנחלויות. יש צורך שמדד זה יהיה ברמה של 1, 2-1, 25 אחוז עבור המדינה. באזור ולדימיר - זה שבעה אחוזים, באזור בלגורוד - שנים עשר. ובגרמניה, ההתנחלויות תופסות כ-20 אחוז.

רביעית, יש צורך לבחור קבוצה של אזורי פיילוט באזורי אקלים אופייניים על מנת לחשב את השינוי במבנה השימוש בקרקע. אנו זקוקים גם לקבוצה של פרויקטים ניסיוניים שבהם תוכלו לנסות טכנולוגיות בנייה שונות ותוכניות פיננסיות, הן לבנייה נמוכה והן לבנייה מחדש של מבנים. חמישית, יש צורך לבחור, לבדוק ולשכלל את טכנולוגיות הבנייה המתאימות. בנייה נמוכה צריכה להפוך לתעשייתית באמת: הרכבה מהירה באתר מערכות בית מתוצרת המפעל.

כשמדברים עם מושלים ויזמים על חווית בלגורוד של בנייה נמוכה, תמיד שומעים: "את החוויה הזו אי אפשר לשחזר, כי כל הקרקעות ליד הערים שייכות לחברות פרטיות". האם צריך להלאים חלק מהקרקע כדי להשיק פרויקט בנייה נמוך?

- אני לא חושב. למדינה יש מספיק משאבי קרקע. וכאשר בעלי הקרקעות הגדולים יראו שהמדינה משקיעה ברצינות, הם עצמם יעבירו חלק מהקרקע. אחרת, הם לא יפתחו אותם.

האם הגישה החדשה מחייבת שינוי בשיטת ההתיישבות?

- צריך להסתמך על מערכת ההתיישבות הקיימת. אתה לא יכול לדמיין מקומות חדשים להצבת אזור מיושב; אנשים מצאו אותם במאות השבע-עשרה והתשע-עשרה. אבל נקודות צמיחה חדשות בבנייה ההמונית יצוצו באופן טבעי. ראשית, "רוסיה הבלטית" - מסוסנובי בור ואוסט-לוגה ועד קינגיזפ. חלק זה פנוי, גדל לאורך ההקלה, מקומות עבודה נוצרים כאן באופן פעיל, והמרכז הסופי של Nord Stream 2 ממוקם. עיר מסוג חדש יכולה לצוץ כאן - עיר נמוכה, יחד עם הטבע. תחומי פיתוח חדשים עשויים להופיע על התשתית הבין יבשתית המחברת את אירופה ואסיה - אלה אופא, צ'ליאבינסק, קאזאן. ניתן ליצור שם גרעין חדש של רוסיה.

אבל כדי לא לטבוע בפרטים, אני רוצה להדגיש את הדבר החשוב ביותר. עבורי, השיחה הזו לא עוסקת רק בשינוי סוג הפיתוח, טכנולוגיות ושינויים במדיניות הדיור. מדובר במציאת דרך חדשה להיות. ואכן, כיום יש לא רק משבר כלכלי, סביבתי או גיאופוליטי, אלא גם שלל משברים אחרים, כולל משבר משמעויות. ומודל הדיור החדש הוא מוצא מהמשבר הזה. ברמה הראשונה, אנו אומרים שאנו הומו פלנטיקוס, אדם פלנטרי המסדר את חייו בהתאם לטבעו של כדור הארץ. ובשני - שיש אורח חיים רוסי, שהוא שונה מכולם. למשל, אתם גרים בבית עץ אבל הייטק במקום יפה בטבע, יש לכם סאונה משלכם. לאכול אוכל בריא, להקים משפחה חזקה, לנהל אורח חיים משמעותי וכו'. אתה מתקשר במעגל של אנשים בעלי דעות דומות ובמקביל אתה לא גרוש מהציוויליזציה. החיפוש אחר מודל חיים חדש הופך למשימה ציוויליזציונית.

הנשיא הציב משימה להגדיל את נפח בניית הדיור עד 2024

ברוסיה כמה פעמים פחות אנשים גרים בבתים בודדים בהשוואה למדינות אחרות

דיור קטן שולט ברוסיה