משכנתאות: "מציל חיים" לממשלה?

2024 מְחַבֵּר: Seth Attwood | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-16 16:05

הלוואות משכנתאות בעולם הקפיטליזם הרוסי הן כלי לשדוד העם. אף אחד מהגזירות הנשיאותיות שקבעו יעדים לריבית על המשכנתאות לא הושג.

משכנתא: טיול היסטורי קצר

הלוואות משכנתא קיימת כבר זמן רב. משכנתא מתייחסת להלוואות המובטחות במקרקעין. בבבל העתיקה, במצרים העתיקה וברומא העתיקה, ההלוואות בוצעו כמעט אך ורק על ביטחון הקרקע. המונח "משכנתא" (מיוונית עתיקה ὑποθήκη) הופיע לראשונה ביוון בתחילת המאה ה-6. לִפנֵי הַסְפִירָה ה. היוונים הקדמונים ייעדו אפוא את צורת אחריותו של החייב כלפי הנושה עם אדמתו. בגבול חלקת הקרקע של הלווה הוצב עמוד ועליו כיתוב המציין כי קרקע זו מספקת חוב. עמוד כזה נקרא "משכנתא" (מתורגם כ"קרן", "משכון", "אזהרה").

כיום, משכנתא ברוב המקרים היא הלוואה לרכישת דיור (בתים, דירות) על ידי אנשים בביטחון של דיור זה בדיוק. סוג זה של הלוואות נקרא משכנתאות לבית (HMLs). הלוואות כאלה, לפי מומחים בהיסטוריה של הבנקאות, הומצאו באנגליה בעשורים האחרונים של המאה ה-19. מלווי הכספים של העיר לונדון באותה תקופה כבר חוו קשיים בהגדלת פעולות ההלוואות שלהם, שהתמקדו באופן מסורתי בעסקים פרטיים. ההלוואות ליחידים הוגבלו בגלל היעדר ביקוש אפקטיבי מהאוכלוסייה והיעדר בטחונות מהימנים.

באשר לבעיית הדיור באנגליה במאה ה-19, היא נפתרה בעיקר בשתי דרכים: אזרחים עשירים בנו או קנו נדל ן מכספם הפרטי, שהפך לרכושם; אנשים מוחלשים (והיו רובם, במיוחד בערים) שכרו דיור מבעלי בתים עשירים, הם היו משתמשים, לא בעלים. היו גם האנגלים העניים ביותר שחיו במקלטים (זה מתואר בצבעוניות רבה ג דיקנס).

הבנקים החלו להציע לאזרחים בעלי ביטחון בינוני (כלומר, שיש להם עבודה) הלוואות לרכישת קורת גג משלהם על הביטחון של הגג הזה בדיוק. מלווי כספים החלו לפתות אנשים כדי שיוכלו להפוך לבעלים מן המניין של נדל"ן ולהרגיש כמו בעלים. כך נולד סוג חדש של פעילות בנקאית - הנפקת המל"ל. גדות העיר לונדון שפשפו את ידיהם בהנאה. בהדרגה, סוג זה של הלוואות הפך פופולרי במדינות מערביות אחרות.

קורת גג או מתקן העשרה?

אבל נחזור לרוסיה של היום. במסמכים שונים של הממשלה, בנאומים ובהצהרות של פקידים ברמות שונות, נושא משכנתא לדיור תופס מקום חשוב. יתרה מכך, זה תמיד מוצג כחברתי. כאילו, המשכנתא היא "שרביט קסמים" שנועד לפתור סופית ובלתי הפיכה את נושא הדיור, שבביטוי מיכאיל בולגקוב, עינה וקלקל את הגבר הרוסי. עד כה, למרבה הצער, זה נמשך וממשיך לייסר רבים מבני דורנו. מספר המשפחות שנרשמו כזקוקים לתנאי דיור טובים יותר בשנת 2011 ביחס למספר המשפחות הכולל (כולל יחידים) עמד על 5.1%. ובשנת 2017, מדד זה ירד מעט, אך לא באופן משמעותי במיוחד - ל-4.4%.

במונחים אבסולוטיים, מספר הנזקקים הרשומים ירד מ-2.8 מיליון ל-2.5 מיליון משפחות. וזאת למרות שהתנאים להכנס לרשימה זו קשים מאוד. בנוסף, עלינו לזכור שיש לנו צבא שלם של הומלסים, שמספרם, לפי הערכות שונות, נע בין 1.5 ל-3 מיליון. רובם אפילו לא מנסים להירשם ולהיכנס לרשימות המצוינות.באופן כללי, דיור (או ליתר דיוק, היעדר זה) הוא אכן הבעיה החברתית החריפה ביותר ברוסיה. מה שהופך חריף וכואב במיוחד על רקע ארמונות הנובוריש הרוסי. אבל נראה לי שהרשויות תמהו על בעיית המשכנתאות מסיבה אחרת, והצד החברתי הוא רק כיסוי. הקפיטליזם התבסס בארצנו מתחילת שנות ה-90. ואם זה כך, אז הממשלה צריכה קודם כל לשרת את האינטרסים של מי שהם האנשה של הקפיטליזם וליבתו - הבנקאים. קפיטליזם היא חברה שבה השפה עמוסה בלשון הרע - מילים שקר וערמומיות. החוקה של הפדרציה הרוסית מלאה בכינויים כאלה. בפרט, הוא אומר שהפדרציה הרוסית היא מדינת רווחה. לא, למעשה זה בורגני. ואם כן, אז זה צריך לבטא את האינטרסים של הבורגנות, ובראש ובראשונה את הריבית (כאן עסקינן בלשון הרע אחרת: שמות הריבית כונו ל"בנקאים"). אז, משכנתאות נחוצות על ידי הבנקאים-רבית.

חוכמה עממית לגבי משכנתאות

חוכמה עממית הצליחה לבטא במדויק את מהות המשכנתא בעזרת אנקדוטות ו"הומור שחור". בתקופה הסובייטית, בדיחות מהסדרה "שאלה לרדיו הארמני" היו פופולריות. להלן המשך סדרה זו ביחס לנושא שלנו:

"שאלה לרדיו הארמני: מהי הלוואת משכנתא? תשובה: זו יד עוזרת רועדת מחוסר סבלנות".

אם ננקה את כל תיאורי המשכנתאות מלשון הרע, אז יש רק כמה מילים שמסבירות את מהות התופעה הזו. אחד מהם הוא "שוד". הנה כמה דוגמאות לאמנות עממית החושפות את האופי הדורסני של משכנתאות:

משכנתאות: "מציל חיים" לממשלה?

אבל בחזרה לגל הרציני. לרשויות הרוסיות יש עוד סיבה להטיל משכנתאות במדינה בכל דרך אפשרית. ככל שהיקף הלוואות המשכנתא גדל, הוא הופך לאחד המניעים של המשק. הרי עם קצב הצמיחה הכלכלית הממשלה פשוט מלאה בתפרים. בשנת 2015 חלה ירידה בתוצר ב-2.5%. בשנה הבאה, 2016, ירד התמ"ג בעוד 0.2%. ב-2017 חלה עלייה של 1.5% (שעדיין נמוכה משמעותית מהממוצע העולמי). לבסוף, בשנת 2018, צפויה עלייה אי שם באזור של 1.5 עד 1.9%. והנה הפתעה! רוסטט בתחילת השנה דיווחה כי צמיחת התמ"ג הייתה 2.3%.

התברר שהצלחה בלתי צפויה כזו (עדיין צנועה על רקע הממוצע העולמי) הושגה הודות למגזר הבנייה של הכלכלה הרוסית. הייתה שם פעילות, אשר, כפי שהתברר, ניזונה מהגידול בהלוואות המשכנתאות (בשנה שעברה היקף ההלוואות החדשות עלה על טריליון רובל, מספר ההלוואות שהונפקו הסתכם ב-1.47 מיליון; אלו נתוני שיא לכלל קיומה של הפדרציה הרוסית). בשנה שעברה, לראשונה, נבנו יותר דיור בעזרת המל ל מאשר בעזרת שיטות מימון אחרות.

בהתחשב בכך, ניתן לשער שנושא הלוואות המשכנתא יהפוך לחשוב אף יותר עבור הממשלה. אחרי הכל, לפחות בשביל הגינות, הוא צריך לקבל שיעורי צמיחה כלכליים לא נמוכים מהממוצע העולמי. לפני כן היה לרשויות מציל חיים כלכלי אחד - ייצוא נפט וגז. כעת, כך נראה לה, יש גם שרביט קסמים בצורת משכנתא.

אבל לא קשה להבין שלמציל חיים זה יהיו חיים מוגבלים מאוד בשל העובדה שהריביות ב-MHL הן ברמה גבוהה בצורה מסוכנת. בשנים האחרונות הם משתנים בטווח שבין 10 ל-15 אחוזים בשנה (תלוי בבנק וכן בסוג המשכנתא: לרכישת דיור בשוק המשני; לפרויקט דיור חדש וכו'.). ברור שצריך להוריד את התעריפים. אחרת הכל יסתיים באינפלציה מהירה של "בועת המשכנתא" ובקריסתה. מה שיקרה זה מה שנקרא "צעד אחד קדימה, שני צעדים אחורה".שלא לדבר על העובדה שמשברי משכנתא רגילים יחממו את המצב החברתי והפוליטי במדינה (כל משבר – אלפי ואף מיליוני גורלות אנושיים שבורים).

לגבי ריבית המשכנתא

שיעורי המשכנתא ברוסיה תמיד היו ברמה גבוהה מגונה. למען ההגינות, אנו מודים: הרשויות דיברו בעבר על הצורך להוריד את הריבית, אבל איכשהו באיטיות, פורמלית, רק הראו לציבור את "הדאגה החברתית" שלהם. והבנקאים פשוט לא הגיבו למנטרות האלה. אם הריבית על המשכנתאות תנודה למעלה ולמטה, אז זה היה בהשפעת כמה גורמים חמורים יותר מאשר קינות הרשויות.

קחו לדוגמה את אחד הצווים הנשיאותיים במאי 2012 - "על צעדים לספק לאזרחי הפדרציה הרוסית דיור נוח ונוח ולשפר את איכות הדיור והשירותים הקהילתיים" (מס' 600 מיום 7 במאי 2012). הפסקה הראשונה של גזירה זו קובעת את המשימה הבאה [עד 2018]: "הורדת עודף הריבית הממוצעת על הלוואת משכנתא (ברובלים) ביחס למדד המחירים לצרכן לרמה של לא יותר מ-2.2 נקודות אחוז."

שנת 2019 כבר על לוח השנה. הבה ננסה להעריך את יישום פסקה זו של צו מס' 600. בשנת 2018, שיעור הריבית על MHL נע בין 10.5 ל-14.0%. רוסטט דיווחה כי מדד המחירים לצרכן בשנה שעברה עמד על 4.3%. לפיכך, הריבית המקסימלית על הלוואות משכנתא בשנה שעברה, על פי הצו 2012, הייתה צריכה להיות: 4, 3 + 2, 2 = 6.5%. אבל במציאות זה היה גבוה פי שניים.

צו מס' 600 בסעיף 1 נכשל לחלוטין. אך משום מה איש "למעלה" לא ערך "תחקיר" ולא גילה את הסיבות והאשמים לכישלון. או שאולי הם לא האשמים בכישלון? אולי גזרה מס' 600 נכתבה לא כדי לממש אותה, אלא רק כדי להפגין "דאגה חברתית"? ואנחנו, תמימים, מחכים לביצוע הגזירות.

מי שולט בריבית המשכנתא?

בוא נצוץ קדימה מ-2012 להתקרבות לזמננו. לדוגמה, בתחילת אוקטובר אשתקד, הוצגה פגישה של נשיא הפדרציה הרוסית בערוצים הפדרליים ולדימיר פוטין וראש סברבנק גרף גרף … נושא ההלוואות למשכנתאות ניגע, הבנקאי הבטיח לנשיא להוריד את ריבית המשכנתא. אבל ממש באותו חודש, סברבנק מעלה את שיעורי המשכנתא. הסבר: המחירים בשוק הדיור יורדים, היזמים מתקשים למכור מטרים רבועים, הסיכונים הבנקאיים גדלים, ולפי הקנונים של מדע הפיננסים הם מתוגמלים בעליית ריבית.

והנה האירוע של השנה. ב-14 במרץ, בקונגרס של איגוד התעשיינים והיזמים הרוסי (RSPP), הורה ולדימיר פוטין להפחית את שיעור המשכנתא. באופן ספציפי, עד 8 אחוז עד 2024. אבל האם הצו מאי 2012 לא קבע משימה דומה שצריך היה להשלים "אתמול"? האם איגוד התעשיינים והיזמים הרוסי אחראי לשיעור המשכנתא? האם לאיגוד היזמים הזה יש מנופים אמיתיים לשלוט בשיעור?

כל בנקאי יגיד לך שעבורו לא גזירת מאי ולא כל גזירות נשיאותיות אחרות אינן גזירה כלל. ועוד יותר מכך, ערעורים בעל פה אינם יכולים לשמש ככאלה. הציווי העיקרי הקובע את הריבית על כל הלוואה, כולל משכנתא, הוא שיעור המפתח של הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית. בזמן החתימה על הצווים הנשיאותיים של מאי ב-2012, זה היה 8.0%. היום זה 7, 75%. אם הממשלה באמת רצתה לשפר את התנאים להלוואות משכנתא, אז היא הייתה צריכה להורות לבנק של רוסיה להוריד את ריבית המפתח לרמה שבה הלוואות משכנתא יהיו זמינות לאזרחים ובטוחות הן עבור האזרחים הללו והן עבור כל הכלכלה של המדינה. המדינה. אבל הנשיא לא יכול לכתוב צו כזה מהסיבה שהבנק של רוסיה, בניגוד לחוקת הפדרציה הרוסית, הכריז על "עצמאות" מהמדינה. ונראה שנשיא הפדרציה הרוסית מסכים עם זה.לפיכך כתובות גזירות "לכפר סבא".

הממשלה מבינה שהיא לא מנהלת את תהליך המשכנתא בארץ. במצב הנוכחי, רק הבנק של רוסיה יכול באמת לנהל את זה. נכון, לא החוק על הבנק המרכזי, ולא התקנות של בנק רוסיה אומרות דבר על כך שהבנק של רוסיה צריך לטפל במשכנתאות (ועוד יותר מכך, בפתרון בעיית הדיור במדינה). לבנק של רוסיה יש משימות רציניות יותר - מיקוד אינפלציה (הבנק המרכזי המציא לעצמו את המשימה הזו תוך הפרה של סעיף 75 של חוקת הפדרציה הרוסית). ולשם כך, במידת הצורך, הבנק יכול בקלות להעלות את ריבית המפתח, לעורר משבר משכנתא במדינה ולהפוך מאות אלפי אנשים להומלסים.

זאבים לא יאכלו מדשא

שר הבינוי והשיכון והשירותים ולדימיר יאקושב לאחרונה הודיעה כי על מנת לשמור על שוק המשכנתאות ולמנוע משבר, שיעורי ההלוואות צריכים להיות קרובים ל-5%. ובכן, קשה להתווכח עם זה. אבל יש לסווג את הצהרת השר כ"איחולים טובים". הצעה נוספת, שהושמעה על ידי השר, הייתה כי הורדת הריבית תתבצע באמצעות סבסוד משכנתאות… מרווחי הבנקים עצמם. קשה לקרוא לזה אפילו תודעה אוטופית. זוהי אי הבנה מוחלטת של איך עובד עולם המשכנתאות. זה כמו להגיד לזאבים להפסיק לאכול כבשים ולאכול דשא. הרשו לי להזכיר לכם שבשנה שעברה הרווח של הבנקים הרוסיים הסתכם ב-1.3 טריליון רובל. - נתון שיא בשבע השנים האחרונות. מתוך סכום זה, 800 מיליארד רובל. חשבונות של בנק החיסכון. בחודשיים הראשונים של השנה הסתכם הרווח של הבנקים ב-445 מיליארד רובל.

וזה לא סוד לאף אחד שתוצאה פיננסית כזו הושגה במידה רבה בגלל הפריחה בהלוואות המשכנתא (אגב, יותר ממחצית מכלל הלוואות המשכנתא הונפקו לאחרונה על ידי סברבנק). השר לא יכול להבין בשום צורה שעבור הבנקים המטרה היא כסף, ובניית דיור היא לא יותר מאמצעי. הבנקאים מאוד סומכים על המשך תנופת המשכנתאות השנה וחולמים להרוויח בזכותה רווח של 1.8-1.9 טריליון רובל. אם התחזית תאושר, זו תהיה תוצאה פיננסית שיא של בנקים, שהושגה עקב שוד שיא של האנשים.